浅谈新常态下房地产业供给侧管理
作者:汪恭礼来源:安徽宣城市宣州区铁路工作(电力协调)办公室发布时间:2017-01-03 11:50:45

    在全国经济增速放缓及房地产市场普遍下行的大环境下,房地产业的一些深层次问题显现。20151110,习近平总书记在中央财经领导小组会议上指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。本文深入剖析宣城市房地产市场运行情况,从供给侧改革着力,对于房地产结构性调整,提高开发商供给住房的效率和质量提出一些建议。

一、当前宣城市房地产业的发展现状分析

    在各级政府去库存、促消费的利好政策推动下,该市大力推行房屋征收安置货币化,引导拆迁户到市场选购商品房,或购买商品房安置,打通征迁安置房与房地产市场的通道。同时,根据市场供需情况,通过购买合适户型商品房、长期租赁、实施货币化补贴等保障公租房供给,进一步消化存量商品房。

(一)房地产市场投资增速放缓,市场开发趋于理性

    房地产开发完成投资增速逐步放缓,开发企业对于购地和开发项目投资更为谨慎。20151-12月,该市完成房地产开发投资184.85亿元,其中商品住宅投资129.36亿元,同比分别下降8.39%6.11%;

(二)商品房建设周期拉长,开工、竣工规模平稳下降

    由于市场浓厚的市场观望情绪及紧缩的货币信贷政策,房地产开发企业资金压力较大,进一步拉长建设周期,竣工面积出现下降。20151-12月,全市和市区新建商品房施工面积分别为1600847,同比下降4.62%7.51%;新建商品房新开工面积分别为31397,同比下降30.45%52.3%;新建商品房竣工面积分别为273万和149,同比增长23.33%50.65%

(三)市场销售相对迟缓,呈现量价齐跌态势

    全国经济形势整体下行,市场观望情绪浓厚,信贷政策谨慎,媒体和社会舆论的消极引导,导致房地产市场销售较为迟缓,商品房销售量及销售均价出现一定程度的下降。2015年该市全年商品房屋销售面积295万平方米,同比增长16.1% 201512月宣城市住宅类商品房累计备案655套,备案均价为4839/,环比上月,备案量增加86套,环比上升15.11%;房价约为4839/,环比上涨98/,环比增加2.07%

(四)商品房待售面积较大,消化库存压力略有缓解

    截止201512月底,宣城市区纯商品住房累计尚有7913套可售,面积约85.58万平米,相对于201412月末的8838套库存而言,压力略有缓解。

二、当前宣城市房地产业发展存在的主要问题

    在经济新常态的背景下,党中央、国务院关于稳定房地产市场的新要求,进一步化解房地产库存,扩大有效需求,满足居民不同层次的住房需求,该市通过政策补贴、契税减免、放宽公积金贷款和提高公积金贷款额度等措施,促进居民改善性住房及刚性需求及合理住房消费。但从供给侧改革方面来说,仍然存在以下问题,

(一)房地产业缺乏中、长期规划

    该市未能按照城市住房状况、已供土地开发量、购房需求和人口增长情况,合理安排年度住宅用地供应,没有将房地产业置于整个国民经济产业体系和区域中心城市定位中来谋划和研究。城市规划被市场推着走,导致城市功能分区不明显、功能定位不明确。市区住房主要集中分布在主城区,东部片区、西部片区、北部片区分布较少,布局不合理,不符合“一城三片区”的住房规划布局。

(二)新开发住宅区的基础设施不完善

    近年来,一些新的住宅小区相继建成并交付使用,但与住宅小区相配套的中小学、医院、菜市场、商场、水电气和公共交通等配套设施规划建设滞后,影响了城市居民的正常生产、生活。多数住宅小区没有高品位的城市景观规划,没有一个个性化、智能化、人文化的物业管理小区配套,商品房高附加值则难以提升。

(三)房地产开发企业融资困难

    房地产开发企业以自筹和预收款为主的融资方式,银行等金融机构对房地产开发企业的信贷政策收紧,市场销售迟缓、资金回笼困难等因素加剧了企业的财务风险,容易产生资金链断裂、项目烂尾的情况,一定程度上加剧了社会风险。

(四)房地产开发企业对售后服务不重视

    绝大多数房地产开发企业都有房产售后服务保障承诺和措施,但普遍存在“只要房屋卖出去就万事大吉”思想,根本不提供诸如装修建议、渗漏补修等售后服务,特别是在房产出现问题后更是不理不问,损害了购房者利益,损害了购房者对商品房市场的信任和信心。

(五)房地产开发企业对市场分析不够

    目前,正处于产业结构调整的关键时期,一些传统优势产业,一直处于停产或半停产状态,使得市民经济收入偏低、购买力不强。大多数房地产开发商没有对房地产市场进行科学预测,将购房群体定位在工薪阶层和高收入高消费阶层,过高地估计了人们的购买力,大量开发出超大面积的商住房,结果滞销造成了资产积压。

(六)保障性住房建设与管困难逐步显现

    由于近年来保障性住房建设任务不断增加,保障性住房建设资金投入逐年增大,且中央、省投资补助资金有限,地方自筹部分压力较大。保障对象只是在入住时缴交了一年的物业管理费和租金,到期后在收费很困难,收缴率很低,造成物业公司经营困难。有些住房分配之后还存在转租、转借、经营、空置等现象。对享受保障性住房的家庭,在日后不具备享受保障性住房条件时,存在退出难的问题。

三、对房地产业供给侧改革的几点思考与建议

    在经济新常态的背景下,房地产业进行供给侧改革,创造新供给,从住房供给出发进行定位和规划,注重设计、后续运营和服务,优化资本、劳动力、管理、土地、技术等要素配置,释放新需求,从而推动房地产业健康持续增长。

(一)理清房地产业健康发展的思路

    市政府应组织有关部门对近几年来新建的房地产项目进行全面调查,重点弄清楚开发资金的来源和构成,开发商的实力,房屋的营销状况与营销特点。在调查掌握情况的基础上,根据国家的宏观政策走向和我市的实际情况,确定房地产业的发展方向和措施。要根据各类房地产的营销现状和趋势来决定未来房地产的投资总量、投资方向和投资重点,切不可谁拿钱来就可以随意购地上项目,现建成项目越多,闲置房子越多的状况。同时,要明确重点区域,做到开发一片,成型一片,繁荣一片。

(二)高水准地做好中长期房地产业规划

    要从修编城市建设的控制性详规入手,合理编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划,加强对房地产业发展的指导。在城市总体规划和近期规划中,要有经营城市理念,要着眼构建城市框架,对城市定位要准,功能区分要合理,合理确定各类房地产用地的布局和比例,合理配置市政配套设施。政府要依靠规划为房地产开发提供高效、适度超前的基础设施建设,从而提高城市土地和空间的使用价值,创造良好的人居环境。对整个城市定位,某区域功能划分,某地段乃至某块地都要做好一定深度的控制性详细规划,大到“山水园林城市”的整体定位,小到一个小区的地段面积功能、容积率密度、绿化率、泊车位数等都用规划约束。土地经过拍卖后,建筑规划必须依照城市总体规划为蓝本,以小区控制性详规为依托,按规定面积建房屋、绿地,建筑风格、景观设计、必须做到有规划可依。

(三)同步建设居民区公共服务设施

    按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则,新建居民区同步规划、同步建设城市基础设施、公共服务设施与商业设施。优先安排在建住宅小区和已出让地块周边的城市道路、供水、供电、燃气、排水、排污等市政基础设施以及教育、医疗、商业等生活配套设施建设,确保项目按时交付,改善居民居住条件和生活环境。

(四)拓宽房地产企业融资渠道

    建议政府组织协调各金融部门,要把各类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜,积极支持房地产企业的合理信贷需求,保障企业有顺畅的经营现金流量。对资信好,但短期资金周转出现困难的企业和项目,在贷款上给予重点倾斜,优先支持保障性住房;重点支持金融信誉度高、社会信誉好的房地产企业开发适销对路的普通住房项目。

(五)加强房地产市场诚信体系建设

    对房地产开发企业因资金短缺可能造成烂尾楼工程,拖欠工程款,拖欠农民工工资、挪用预售款、小区配套不完善、延时交房、验收等问题,要加强管理,尽量加以避免。加强对房地产开发建设、交易、物业服务等环节的监管,对资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易的企业依法清出。

(六)根据消费市场需求优化商品房市场供应结构

    根据市场需求,优化产品结构,把开发重点放在经济适用房上,针对中低收入人群住房需求,在建筑面积上,锁定在80120平方米的中小户型,增加普通住房供应量。同时要从小区布局、户型设计等多个角度提高项目开发水平,开发社区,满足高收入水平人群的购房需求。

(七)积极开辟房地产消费市场

    一方面引导企业转型和招商引资来培育支柱产业,真正做大做强工业经济,以此带动一、三产业,形成彼此关联、协同发展的产业经济群体,带动人流、物流、信息流、资金流发展区域经济,提高居民购买能力,为房地产市场持续健康发展提供原动力。另一方面,制定优惠政策刺激居民群众的购房需求,吸引乡镇务工人员和城镇低收入人群购房。为农村购房户、外来购房户的治安、劳动保障等提供便利条件,让他们真正享受到“市民待遇”。在适度发展小集镇建设的同时,鼓励支持农民进城购房,实现农村劳动力有效转移。同时政府要着力解决农村人口入城后干什么的问题,为引导消费提供坚实保障。

(八)完善保障性住房管理的运行机制

    坚持政府引导和市场化运作相结合,进一步创新思路,不断拓宽资金渠道,积极探索“租售并举”或“先租后售”的行之有效的办法。例如,除对一些低保户给予低租金租住廉租房外,可以对低保户打折出售,一次性出售全部产权或出售部分产权,明确产权比例,待条件成熟时再出售剩余产权;新建的廉租房也可直接出售全部产权。制定相应的优惠政策。为低收入家庭购买廉租房提供优惠贷款,放宽还款额度和年限,保证低收入家庭从“能租得起房”向“能买得起房”过渡,逐步回笼资金,为再建廉租房筹措资金。同时,要积极争取中央、省保障房建设资金和政策支持,支持鼓励有条件、有积极性的国有、民营等企事业单位建设公租房和廉租房,可采取土地优惠、税费减免以及贴息、发补贴办法,引导社会资金投入保障房建设。   进一步完善保障性住房的分配、出售、出租及管理的运行机制,制定更加完善、更加细致、更加科学的具体分配办法,严格规定享受廉租房保障的相关政策。要公开透明,公正公平,实施阳光操作,确保享受廉租房待遇的是真正低保无房户,租住公租房的是“夹心层”家庭。建立健全保障房建后的管理投入机制、责任机制,鼓励开发商,不仅参与保障房建设,也可给予开发商一定的补贴,使他们以低于市场价经营廉租房、公租房,并负责收租金、维修、物业管理等,形成建、分、管一体化。对低保无房户,户户核实,从严掌握,堵住一些人钻政策空子或以各种手段骗取低保户待遇的漏洞。建立健全保障房准入和退出机制,对转租、借租、改作他用、暗中变卖的一经查出立即收回,同时给予相应的处罚。对原廉租房受益户,家庭收入有所提高,不再符合居住廉租房政策的,如本人意愿购买原住房的,政府应给予支持和鼓励,对主动退出廉租房后购买商品房确有困难的家庭,政府应为其提供经济适用房房源,并适当给予政策性补贴等。

 

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